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详细介绍

澳博注册网站平台大家好,我是一名山东的90后,开始一个全新的公众号,是为了分享我对地产的个人观点,对互联网的认识,对创业路上的一些心得体会的总结,从今天开始会坚持长期不定时更新。谢谢大家关注我的微信公众号:丛政个人日记

之所以记录下这些,更多的是希望给比我年轻的朋友一些思考和分享,我们这一代开始走上了社会的舞台,大多是独生子女,承担着一个家庭上下三代人的责任,负担很重,所以我们都希望自己的收入更高更稳定,梦想能有天走上人生巅峰。但往往选择很重要,多一些参考也许能感受更深一些。

就从今天,从此刻写起吧,先给大家分享一下去桂林考察地产项目的整体感受。我目前在山东从事地产行业,做的是自媒体,主要是一些楼盘点评和分析,所以对地产有一些自己的看法和观点,应该比多数年轻朋友了解程度会深入一些,对大家会有所帮助。这篇文章大家看完相信也可以一定程度上了解如何在一个地区短时间内深入考察当地市场,比较好的选房买房。尤其是异地置业。

澳博注册网站平台我每天大约会阅读100-300篇深度的文章,把看书的时间都用在碎片化学习了,我个人觉得这样效率还算高,但不要刷信息流类型的信息,没什么营养,目前主要阅读方向是:新媒体 互联网 短视频 创业 金融 地产类的文章,当然也看看明星和娱乐新闻,偶尔关注下LOL哈哈。其实大部分90后的日常和爱好应该都差不多,我们是在孤独中热烈的一群人。

话不多说,言入正题。

为什么会去桂林考察地产。我给自己定的目标是一个月到一个城市去深入考察当地的楼市,往往都是有商务合作的朋友或者伙伴约着同行,比如这次去桂林就是约得在永福县做楼盘开发代理的朋友,8月去的海南,9月去的哈尔滨,十月去的北京,不过是洽谈合作,没来得及看楼市。得空把之前的也写一写。去桂林的主要原因是因为一是风景,毕竟桂林山水甲天下无人不知,另外在南方,温度也合适,去看看其二是因为房价低,像我们基本都是通过网络和圈子来了解一个城市地产的情况,不像普通人了解信息的渠道相对单一一些,我们得到的信息会更真实,桂林市区目前一万左右的均价,临桂新区目前五六千的均价,而下面区县的价格才3000-5000,这个价格对多数旅居养老置业需求的人是非常有吸引力的,比如北方的海滨城市,大多数市区价格在1-2万,县城价格在5000-10000,基本超过桂林平均房价的70%-100%。为什么桂林的房价会偏低,又有没有升值和投资的潜力,这就是本次考察之行的重点。

澳博注册网站平台自我整理一遍关于桂林的整体信息。

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澳博注册网站平台综合朋友推荐和网络信息的整合之后,我把考察重点放在了市区,阳朔,以及临桂等区域。

很多朋友到一个城市看房产是盲目的,没有思路的,东看西看,我建议大家是先评估自己的预算,再了解区域房价,根据自己的需求和预算先匹配好区域,之后再去看盘。不然很容易混乱。

晚上的航班抵达的桂林。从青岛的直飞,票价500左右,这个价格还是比较便宜的,当天在市区入住,朋友招待一起吃了晚餐,之后在第二天跟着去临桂了解区域规划。由于篇幅原因,我就按着自己的思路说,不按照行程去说了。

到达桂林之后的第一感受:温度合适。11月底的北方已经开始飘雪,而桂林的温度基本仍在10-20度,一个词来形容就是刚刚好,一件底衫,一个外套,应付早晚的温差足以。第二感受:人气旺,相比很多北方的沿海城市来说,络绎不绝的来往行人,热闹的沿街商铺都表达着这里夜生活的热情,但市区给人的直观感受还是略显老旧,有一点古城的味道,少了新城的时尚。但城市的植物覆盖率是真高,到处都是景观。能感受到这里的人过得比较安逸。

桂林最出名的产业就是旅游了,2018年,桂林全市接待国内游客1.06亿人次,同比增长33.28%。其中,过夜游客4181.05万人次,占国内游客总量39.29%;一日游游客6459.56万人次,占国内游客总量60.71%。全域旅游背景下,随着自驾游日益火爆,短途旅游成为越来越多游客休闲娱乐首选,带动了桂林市一日游的发展。我也曾在之前跟团游过桂林,当时没有什么太多感受,想走进一个城市还是要做深入的生活体验。

不过桂林除了旅游业比较强之外,其他确实相对落后,所以经济也一般,这是房价低的主因之一。现在桂林市政府引入华为等名牌企业进行5G、VR、大数据、智能制造等领域的对接服务,也还是希望能带动当地的就业和经济,能感受到政府在招商引资方面还是下功夫了。

大部分的省会和非省会城市存在着较严重的差距主要就是受产业影响吸血严重,尤其在广西之前全力打造南宁,而桂林因为是旅游城市,不适合发展工业,所以现代化信息产业是桂林发展经济的首选。

桂林因为旅游业的关系,交通确实发达,桂林一共设有桂林站、桂林北站、桂林西站等9个高铁站,当时和我们同行的哥们嘴巴大张吓一跳,有这么多高铁站。和广州、深圳、南宁、贵阳、长沙、重庆等省会和重点城市来往都很方便,基本都在两三个小时,而机场的游客吞吐量也极大,能达到850万人/次,这些对于房价是属于利好因素。方便的交通是一个旅居养老城市很重要的一点,如果交通不方便,就失去了旅居的特点,买了不会住就是纯投资,不见得要买桂林,也可以选像重庆,长沙等比较稳健的城市。

这次考察的重点是在临桂新区,前后用了近三天的时间基本转过了所有的重点楼盘。

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很多朋友买房只看沙盘这是不对的,一定要对着地图看,我手机里常备3个地图APP,最常用的还是百度,另外就是微信自带的地图,沙盘只做参考,我会对着重点配套去了解每一个项目具体距离,并且来计算步行时间,比如下图是某盘沙盘图,你会觉得周边配套都很近,但是你需要去模拟实际生活中的场景,当时销售介绍到周边商场步行只需10分钟,而导航测算后:步行是需要19分钟的,虽然这个距离是可以接受的,但还是可以感受到实际当你购物之后的一个差距。

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但是新区的配套确实已经落地完成度很高了,可以点开详细看看,大部分都已经建成了,比如市政府和系列的配套。大部分城市的新区宣传的很好,去了一看啥都没有,临桂的基础很扎实。

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在临桂考察我有几个重点:一是价格和项目,即为性价比,其二是配套和距离,因为众所周知,现在各个城市都在建设新区,新区能不能起来关键就在于人口和基建,二者相辅相称,缺一不可。新区到主城区的距离不能太远,尽量在20分钟左右的车程,10公里左右的距离,不然人气无法辐射,这些点目前的临桂都是符合的,第四天中午在市区到一家东北小店吃饺子,和老板娘聊天,老板娘就是住在临桂区,平时骑电瓶车在市区工作,这种情况在桂林应该比较多,因为电动车特别多,到了晚上都会堵车。

从道路来说临桂的路况和道路建设比市区好太多,市区的马路比较拥堵,窄且老,停车车位也非常紧张,吃个饭都没地方停车,而临桂的路网比较宽且多,感受比较直观。另外就是市政配套建设比较有建筑风格,真的是和山景很好的融合在一起,听当地伙伴介绍也是按照风水来建设的。这块我确实了解较少,也不大关注,我估计90后的朋友讲究风水的还是蛮少的,听说南方人买房还是比较看重风水的。

我们在临桂一共看了包括国韵村,金科,碧桂园等在内的8个项目,项目品质整体来说都不错,大开发商进驻特征明显,这一点现在全国趋势基本一致,小开发商以后越来越难存活了,不过明显感觉准现房比较多,房子的存量比较大,这是房价没起来的原因之一,另外就是开发商早期拿地非常便宜,成本低,价格基本清水房在5000左右,精装房大多数在6000左右,而且不限购限售,首付可以做到20%,我们街访N多本地人,可以说抓到就问, 尤其是出租车司机,大家的观点大多是看涨,但是觉得不会涨的太离谱了。但他们作为本地人可能意识不到的两个点:一个是新区彻底成型之后的价格自然上涨,第二是全国房价对比之下的价格补涨。这两点很有可能让临桂的价格在未来两年左右的时间有一个质的变化。就以当前的价格来说,我真的是很便宜了,其中一个项目我们让算了一个100平的价格,21楼,正好单价5000,首付刚好能做到10万整。

下面我以一个房产人的角度给大家分析一下自己的看法,首先,我确实会心动,如果我有闲钱且有度假需求我会考虑入手,因为我觉得大概率不用多久就会补涨,这其中有一个项目前排好位置单价比后排新推的价格每平低300,就说明项目现在整体是涨势。而对比桂林整体房价走势在消化17年上涨的阶段后基本整体处于平稳上涨阶段,加上年后的桂林地产房价一定会回温走高,具体能到多少这个不好说,其实简单也就一句话,对比你所在城市房价,这个单价绝对便宜桂林新闻,这一点就足够了。比如我自己的心理预期是在明年的年底前平均区域上涨2000/平。但其一我目前没有在桂林自住或度假的需求,其二是买房人往往没看到的隐性的持有成本,我了解了一下,从准现房到桂林这边办证基本需要1-2年,办证后2年内有大税,这样我出手成本最低至少是要三年,而这期间首付+利息+持有成本和杠杆比例计算起来盈利就没什么太大意义了。太折腾。所以我可能不会单纯买来做投资,但我能看到会有许多人会因为这个单价和整体的环境及配套选择买入作为度假或者养老的选择,如果说安全性+为旅游或养老准备,并且预算整体在50万左右,我会推荐选择临桂。大概率会跑赢通胀。

看好临桂的原因总结一下:一是主城需求外溢,二是旅游特色明显桂林新闻,对冬天度假人群有吸引力,三是基础建设配套到位,四是房价在国内整体属于洼地。

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具体项目就不做点评了 后期有问的可以给点建议。选择楼盘这个事还是看自己的需求,只有自己知道自己最需要的是什么样的房子。现在中介不好的一点是不说实话。专挑好的说,掩盖本质问题。不过也没办法,社会现象。还是买房人之间交流更纯粹一些,所以我平时比较喜欢多进一些买房交流群,看看大家觉得哪里好,有潜力,有这样群的也可以拉一下我。没事一起研究研究,结伴考察。

之后去的永福,也就是朋友做的这个盘,找我来主要也是想我给策划策划,看看怎么开展工作会更顺畅。项目卖点确实是有的,大家没去过的可以在网上查一查,福寿之乡,百岁老人比较多,不到30万的人口,配套人气都可以,这一点比很多空城要强不少。而且桂林整体都是旅游城市,每个地方都有景点。

项目主打的是江景房,坐着船到项目去看房,这一点倒是满吸引人的,有加分,旁边是碧桂园,五星级的家真是无孔不入,处处可见,卖4000多,朋友项目叫领秀城卖3000. 目前推出的主打是9.9万一套的小户型住宅(70年产权30平左右)和多层洋房。产品设计的相对大众一些,不过70年产权的住宅,确实不愁卖,和我们同行的是新疆的一组客户,专门坐飞机来买,一选选了三套。其实想想也是,鹤岗5万一套都炒起来了,在鹤岗买还不如在这边买,至少有山有水的,冬天还不冷。夏天热了就回去,冬天冷了就过来游山玩水钓钓鱼。

和朋友聊了一天又吃了野味,逛了景点,之后去了阳朔,阳朔到没什么楼盘,简单的看了一个觉得没有太大有价值的信息就逛漓江了。整体还是以旅游为主,不适合长期生活,短期纯度假或者做民宿托管可以考虑,回本周期应该可控,但个人认为15年内回不了的还不如做定存。没太大意义。有的售楼处太能忽悠,都是包装出来的。

最后一天回了市区,朋友约了当地主要的地产行业大佬一起坐了坐,了解了一下当地的楼市行情,大家对于将来的桂林市场还是都看好的,都是走南闯北的一群人,选择在这里扎根做项目也不无原因。

另外关于政治,经济等其他诸多因素,在文章内就不过多提及了,对于考虑在桂林买房的朋友,我的建议是定居选市区,投资型主导可以考虑临桂,度假就挑预算范围内喜欢的买,说不定回头也涨了,毕竟涨价这个事随大流,优先还是选大开发商的盘,桂林当地的烂尾情况还是比较多的。本地的朋友也别被眼前的现象和别人的言论误导,有需求该买买,没必要看空,现在价格够低了,年轻朋友要是买房过程中哪块不懂的可以问问我,具体选择哪个盘给不了太多建议,也只能说说我看过的几个。

有邀请我去当地考察的小伙伴吗?欢迎关注我预约一哈子,回头可以做个伴。

欢迎扫码加入我自己的交流群:买房交流 投资创业 互联网几个方向,加我备注来源和原因哈,平时有工作,通过会比较慢。

桂林的房子值不值得买,其实只需要看一个指标——时间。

桂林的房子,

5年前不值得买,

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现在值得买,

5年后不值得买。

5年前买房,投入的时间成本太大,不合算;

现在桂林房价正处于一个临界点,谁也不知道哪一根稻草就能让房价跨一个台阶,你看全国和桂林同级别的城市,哪里还有房价6千的?

5年后,桂林房价补涨完成,也不值得买了。

01

未来的楼市,大概率是不会出现16年那种棚改大潮推动下,全国风起云涌的行情,也就是说桂林新闻,投资不能闭着眼了,要看城市下菜单,这样一来,你就面临一个选择:是挑一个房价非常低的城市,等着它涨上去呢?还是挑一个已经逼近临界点,即将发生房价质变的城市?

很显然桂林新闻,入手的价格足够低,收获的涨幅才会足够大,这也是股神巴菲特的谆谆教导。

在各种投资市场,我们也常听到“抄底”这样的词,也是基于同样的原因。

但是,我们选择的却是后者,也就是选择一个已经逼近临界点,将要发生质变的城市。

两种选择并没有谁对谁错的问题,而是要考虑自身的经济实力。

我们在桂林就遇到很多5年前的投资客,那时候的房价要比现在低上1/3甚至不止,入手价可以说非常低了,但这里有一个前提是,这5年,再加上之后的3年甚至5年,他们都需要等,就是这一块资产不能动,是固定的。

这么长时间的等待成本,对投资者的资金实力是一个考验,有急用钱的时候,你还不舍得动,因为还没有达到预期的涨幅;此外,这么长时间的通胀因素也要折算进去,也是很大一笔费用。

选择入手价低的城市等待,是对资金实力的要求;

选择卡点入场,则是对专业能力的考验。

桂林现在处在一个什么节点:

第一,交通——发达的高铁网、航空网大型已成

桂林到南宁、贵阳、广州、长沙等都是2-3小时高铁,桂林到广州有30多趟高铁,桂林到深圳是3小时,桂林还有直达香港九龙的高铁(3小时21分),到昆明、南昌、武汉、重庆等是5小时,到成都、郑州、北京、杭州、上海、西安等是7-10小时。

区域内,桂林有9个高铁站,全域旅游示范区都有高铁站

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再一个机场,在这片天空上飞来飞去过的朋友都能有印象,桂林的机票与周边相比能便宜一截,这是因为桂林有自己的航空,为了更好地服务旅游客运,桂林航空是大手笔让利。

第二,经济发力

当然,高铁的作用是两方面的,如果你城市给力,高铁建成了,引进邻近发达省市的产业链,带动就业,吸引就业人口,对当地的发展自然是正面的。

但是如果一个操作不好,高铁反而会成了向其他地区输送本地劳动力的工具,加速当地衰落。

桂林现在就是,华为、深科技、比亚迪等都已经落地,第一代桂林制造华为手机已经出厂,下一步就是财富创造,吸引就业人口。

第三,政策叠加

桂林拥有53国外国人72小时过境免签、东盟10国旅游团6天入境免签政策,是目前唯一个获得两项免签政策的地级市

桂林的各种旅游基地、示范区建设都是获得国家层面批复的

第四,具体而微,云轨项目即将重启、新国际会展中心即将动工、桂林旅游综合医院即将营业、深科技智能制造项目二期推进、华为科技城核心区项目启动建设……

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6月5日,正在进行云轨车头吊装上梁工作

山雨欲来,风已满楼,只是我们很难说得清具体是哪一刻

02

比桂林惹眼的城市有很多,比如说杭州、西安、济南、南京等等,就更不用提一线了。

但是在投资领域,涨幅和安全性比城市价值更重要。

打个比方来说,杭州均价已经是2万7,想要翻倍到5万4,很难,但是桂林房价6000,要到1万2,显然容易得多。

也就是说,那些排在金字塔顶端的城市并不一定适合投资,这一点一定要明确。

03

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桂林山水的地位,是毋庸赘言的。

远的不说,刚刚过去的五一,央视新闻频道《新闻直播间》连线桂林象山景区,向全国介绍桂林旅游复苏及五一假期旅游情况

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近日,新华社官方微信公众号发表头条文章,点赞20元人民币中的绝美风光图

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桂林这城市确实不大,三四线小城,但它却从来不会被忽略。

地方小,却承接了来自全国乃至世界的目光,这样地方的楼市必然要承接来自全国的资金和购买力,桂林楼市具备典型的投资市的属性。

现在,各大房企的目光都投了过来,桂林这块房价洼地也被越来越多的人关注到,有句话说,出来混迟早要还的,用在这里可以说:那些年没有涨的房价迟早是要补涨上去的。

回到开头的问题,待到5年后,补涨完成,那也同样不值得投。

写在后面的话

我们走过很多城市

看过数不清的楼盘

我们所有的文章都是肉身考察的结果

我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况

我们也是这么做的

我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道

市场分析

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